Sfratto esecutivo: procedura, modalità e tempi

In questo articolo parleremo dello sfratto esecutivo, tema a dir poco ricorrente negli ultimi tempi. Come spesso accade siete voi, tramite i vostri commenti, a suggerirci gli argomenti da trattare, e il tema dello sfratto esecutivo è molto presente in questo periodo.

Molti di voi ci chiedono circa i tempi dello sfratto esecutivo, ci pongono domande circa la possibilità di uscirne in qualche modo e soprattutto cosa succede qualora nell’appartamento siano presenti figli minori.

Andiamo quindi a conoscere, passo dopo passo, questa situazione tanto delicata quanto frequente. Vogliamo ricordarti che, se dovessi trovarti in una situazione di difficoltà nel reperire la liquidità necessaria ad evitare lo sfratto esecutivo, puoi ricorrere a soluzioni come la cessione del quinto.

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Sfratto esecutivo: cos’è?

Lo sfratto esecutivo è una procedura legale attraverso la quale un locatore (proprietario o gestore di un immobile) chiede la rimozione forzata di un locatario (inquilino) dalla proprietà in affitto.

La motivazione è il mancato pagamento dell’affitto o, a seconda della specificità del caso, di altre violazioni contrattuali.

Come avviene lo sfratto esecutivo? Il locatore deve inviare un primo avviso all’inquilino che ha violato le condizioni previste dal contratto. Solo dopo può agire per via legali e, se dimostra la propria ragione davanti al giudice, potrà ottenere lo sfratto esecutivo e la rimozione forzata dell’inquilino dalla sua proprietà.

Sfratto esecutivo: quando avviene?

Quali sono le tre diverse motivazioni che portano allo sfratto esecutivo?

• Morosità dell’inquilino
• Finita locazione
• Necessità

Lo sfratto per morosità si attiva quando l’inquilino non ha provveduto in modo regolare a versare i canoni di locazione, secondo quanto previsto dal contratto di locazione. L’inquilino, quindi, se non paga regolarmente l’affitto può indurre il proprietario dell’immobile ad applicare lo sfratto.

Si parla invece di sfratto per finita locazione quando lo sfratto avviene dopo la scadenza del contratto. Si tratta di tutti quei casi in cui, sebbene il contratto di locazione sia scaduto, l’inquilino continua ad occupare l’immobile pur non essendo stato rinnovato il contratto.

Infine si parla di sfratto per necessità quando il proprietario dell’immobile vuole destinare quest’ultimo ad una finalità differente dalla locazione. Lo sfratto esecutivo per necessità si applica quindi quando il proprietario ha la necessità di utilizzare l’immobile per altri usi.

Sfratto esecutivo: la procedura

In tutti e tre i casi la procedura non cambia:

1. avviso di sfratto – inviato dal locatore per informare l’inquilino della violazione contrattuale. Qui è riportato un termine entro il quale l’inquilino deve risolvere la situazione o lasciare la proprietà;
2. azione legale – può essere avviata se l’inquilino non risponde all’avviso di sfratto o non risolve il problema entro il termine stabilito. Il locatore deve dimostrare davanti al tribunale che l’inquilino ha violato il contratto di locazione;
3. udienza in tribunale – In molti casi, c’è un’udienza in tribunale durante la quale il locatore e l’inquilino possono presentare le loro argomentazioni e prove davanti a un giudice;
4. ordine di sfratto – se il tribunale decide a favore del locatore, emetterà un ordine di sfratto, autorizzando il locatore a richiedere l’aiuto delle autorità locali per rimuovere fisicamente l’inquilino dalla proprietà;
5. esecuzione dello sfratto – l’ordine di sfratto viene consegnato all’ufficiale giudiziario o all’agente di polizia locale, che poi procederà a rimuovere l’inquilino dalla proprietà in modo legale.

Sfratto esecutivo: i tempi

L’inquilino ha generalmente 10 giorni per lasciare l’immobile o comunque deve lasciarlo entro la data stabilita dal Giudice e, quando ciò non avviene, viene avviata la procedura di esecuzione forzata dell’atto.

Lo sfratto esecutivo diventa tale alla ricezione della notifica da parte dell’inquilino che, comunque, ha la facoltà di fare opposizione all’esecuzione dell’atto, ma l’opposizione va fatta entro 5 giorni dalla ricezione della notifica dello sfratto esecutivo.

Chiaramente per fare opposizione occorre avere validi motivi, ma generalmente l’Ufficiale Giudiziario valuta la situazione e in casi particolari provvede a rimandare lo sfratto esecutivo facendo uno o più rinvii.

Un caso particolare potrebbe essere quello in cui nell’immobile vi sia una persona malata e non trasportatile, come ad esempio qualcuno in fin di vita.

Tornando sui tempi, non è di fatto possibile prevedere quanto sia necessario prima che l’Ufficiale Giudiziario si presenti con i Carabinieri e il fabbro per l’attuazione forzata.

Le tempistiche dello sfratto esecutivo possono variare, infatti, in base a diversi fattori come la città in cui ci si trova, il tribunale di competenza e gli Ufficiali Giudiziari a disposizione in quel Tribunale. Vi sono casi in cui lo sfratto sia rimandato diverse volte, e possono volerci anche mesi prima che i Carabinieri si presentino presso l’immobile.

Sfratto esecutivo con minorenni

Altra situazione importante da approfondire è quella di sfratto in presenza di minorenni. La presenza di questi ultimi presso l’immobile non costituisce motivo per presentare opposizione allo sfratto esecutivo, anzi.

In questi casi si rischia addirittura l’intervento del Tribunale dei minori che potrebbe, tramite l’intervento degli assistenti sociali, portare via i figli ai genitori, anche se provvisoriamente.

Proprio per questo motivo non bisogna utilizzare i figli come strumento per evitare lo sfratto esecutivo, ma piuttosto cercare subito una soluzione per affidarli ad amici o parenti, in modo da evitare l’intervento degli assistenti sociali.

Ho lo sfratto esecutivo: cosa posso fare?

Oltre alla questione sui figli minori, spesso le domande che ci vengono fatte sono “Mi lasceranno in mezzo ad una strada?” o “Dove andrò con la mia famiglia?”.

In Italia, fortunatamente, esistono diverse strutture anche pubbliche di assistenza a chi non abbia più una casa. Certamente è possibile rivolgersi al proprio comune di residenza. Spesso i comuni hanno delle abitazioni che vengono utilizzate in caso di emergenza.

In alternativa si possono cercare associazioni di volontariato o simili, le quali sono organizzate per affrontare situazioni di questo tipo, o ad esempio anche la Chiesa è spesso molto attiva da questo punto di vista.

In conclusione possiamo dire che, sebbene i tempi dello sfratto esecutivo siano teoricamente rapidi, il tempo per organizzarsi non manca, soprattutto in virtù della possibilità di ottenere rinvii da parte dell’Ufficiale Giudiziario.

Come evitare lo sfratto esecutivo?

Per evitare situazioni di morosità e rientrare di eventuali affitti arretrati, è possibile ottenere liquidità attraverso un prestito garantito dalla busta paga (o dalla pensione).

Parliamo della cessione del quinto, una soluzione rapida e sicura disponibile per i lavoratori dipendenti a tempo indeterminato e i pensionati.

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